Prečítajte si rozhovor CEO realitnej skupiny MGM Mária Glosa s generálnym riaditeľom agentúry štátom podporovaného nájomného bývania Petrom Sekáčom.
V článku sa dozviete napríklad čo je štátom podporované nájomné bývanie, aká bude výška nájmu, aký je aktuálny záujem o nájomné byty a veľa ďalších užitočných informácií.
Čo je štátom podporované nájomné bývanie?
Štátom podporované nájomné bývanie je nový model v oblasti bývania pre skupiny obyvateľov s nižšou a strednou výškou príjmu. Tento projekt vypĺňa medzeru medzi sociálnymi bytmi, trhovým nájomným a kúpou bytu na hypotéku.
Prioritne má tento systém podporiť ľudí, ktorí nedosiahnu svojim príjmom na hypotéku, alebo by im príliš zaťažila rodinný rozpočet, no majú príjem na to, aby si platili nájomné. V tomto prípade je dôležité, že štát zabezpečí legislatívnym rámcom „zastropovanie“ výšky tohto nájmu, a tá by sa mala rokmi zvyšovať len o infláciu. Na takomto nájomnom by človek mohol bežne ušetriť až 30 % nákladov na bývanie.
Od zamestnávateľa môže získať podporu na bývanie v maximálnej výške 4 eurá na meter², najviac však do výšky 360 eur. Nájomné zmluvy sa po piatich rokoch zmenia na nájomné zmluvy na dobu neurčitú.
Aký počet nájomných bytov by mohol na Slovensku pribudnúť v tomto systéme?
Zákon neobmedzuje počet nájomných bytov ani ho nereguluje. Podľa štátnej Koncepcie bytovej politiky do roku 2030 chýba na Slovensku vyše 514-tisíc bytov. Podľa prieskumu, ktorý sme zrealizovali v rámci prípravy zákona o štátnej podpore nájomného bývania, cca 40 % (180-tisíc až 200-tisíc bytov) z nich má potenciál nájomného bývania. Časť z budúcich nájomníkov ich považuje za tzv. štartovacie byty, časť by v nich bývala celý život, ako je to v Škandinávii alebo v nemecky hovoriacich krajinách.
Štát by nemal hovoriť ľuďom, kde a ako majú bývať, komunisticky to naplánovať. Ľudia to predsa vedia lepšie. Na to existuje trh, aby uspokojil ich požiadavky. Našou úlohou bolo vytvoriť regulačný rámec – zákon. Podmienky pre súkromných hráčov musia byť dostatočne motivujúce, aby boli ochotní investovať vlastné finančné zdroje, pretože štát do tohto mechanizmu nedáva peniaze. Štát má za úlohu vytvoriť atraktívne podmienky pre dostatočný počet investorov.
Aká je úloha agentúry?
V rámci modelu štátom podporovaného nájomného bývania vystupuje Agentúra ako záujmové združenie právnických osôb. Agentúru založili Úradu vlády Slovenskej republiky, Úrad podpredsedu vlády, ktorý neriadi ministerstvo, a Ministerstvo financií Slovenskej republiky.
Štátna agentúra Vláde SR predkladá na schválenie: návrh pravidiel výberu investičných partnerov, návrh na výber investičných partnerov, návrh na uzavretie, zmenu a ukončenie každej investičnej zmluvy a návrh kritérií pre záujemcov o nájomný byt so štátnou podporou.
Zároveň bude priebežne vyhodnocovať plnenie zmluvy investičným partnerom, bude určovať pravidlá schvaľovania projektu nájomného bývania, zabezpečovať správu rezervačného systému, vedenie evidencie záujemcov a prideľovanie bytov.
Úlohou Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania, je byť regulátorom, respektíve sekretariátom vlády SR, ktorý pripravuje podklady a postúpi ich vláde.
Aké sú výhody tohto systému nájomného bývanie?
Aké kritéria musia spĺňať uchádzači o štátom podporované nájomné bývanie?
O nájomné bývanie sa môže uchádzať každá fyzická osoba, ktorá má trvalý, prechodný alebo obdobný pobyt na území SR. Či nájomný byt aj dostane, bude závisieť od splnenia kritérií.
Kritériami oprávnenosti na získanie bytu sú:
Dolná hranica príjmu je stanovená na úrovni súčtu maximálneho nájmu za byt, o ktorý záujemca žiada, a životného minima domácnosti. Horná hranica príjmu je aktuálne stanovená na 8-násobok životného minima domácnosti.
Na stránke https://www.najomnebyvanie.info/kalkulacka/ sa nachádza aj kalkulačka, kde si môže záujemca vypočítať, aký príjem musí mať, aby splnil kritéria na byt, o ktorý by mal záujem, v okrese, kde by chcel bývať.
Ako môžu ľudia prejaviť záujem o tieto byty?
Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) spustila na stránke https://www.najomnebyvanie.info/nezavazny-formular/ formulár, kde sa môžu záujemcovia o nájomné byty so štátnou podporou registrovať. Zároveň musia špecifikovať, aký veľký byt by potrebovali, v akej lokalite, ale napríklad aj to, koľko osôb bude s nimi v domácnosti bývať. Tento formulár slúži na prejavenie prvotného záujmu. Ďalším krokom bude zverejnenie ponúk bytov, kde si záujemcovia budú môcť rezervovať konkrétny byt, toto už bude záväzná registrácia, kde si vyberiem konkrétny byt, ktorý si chcem prenajať v tomto systéme. Záujemcovia, ktorí prejavia nezáväzný záujem, dostanú od nás v predstihu informáciu, že v okrese, kde prejavili nezáväzný záujem, sa budú realizovať projekty.
Ako bude prebiehať prideľovanie bytov?
Nájomné byty bude prideľovať systém. Rozhodujúca bude časová známka, kedy záujemca prejaví záväzný záujem o byt. V čase, keď budú agentúrou schválené projekty od investorov na bytové domy, tieto projekty zverejníme na stránke najomnebyvanie.gov.sk. Každý uchádzač si môže vybrať konkrétny byt a rezervovať si ho. Následne bude prebiehať overenie splnenia kritérií a v prípade, že spĺňa všetky kritériá, posunie sa do fázy podpisovania nájomnej zmluvy.
V prípade, že kritériá nesplní, byt sa znova objaví na stránke ako voľný.
Záujemcovia, ktorí sa vopred prihlásili a vyplnili nezáväzný formulár, dostanú informáciu o zverejnení ponúk v ich lokalite od Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania.
Aspoň 10% bytov by malo byť rezervovaných pre ľudí s ťažkým zdravotným postihnutím, prípadne pre tých, ktorým skončila starostlivosť v domove sociálnych služieb pre deti (niekdajšie detské domovy), prípadne im zanikla pestúnska alebo náhradná starostlivosť. Nájomnú zmluvu však musia uzavrieť do jedného mesiaca od zverejnenia ponuky, inak budú tieto byty ponúknuté ďalším záujemcom z registra.
Maximálne 40% nájomných bytov si rozdelia zamestnanci v štátnej alebo verejnej správe, teda napríklad zamestnanci Policajného zboru SR, hasiči, vojaci a iní, prípadne zamestnanci verejnej správy a zamestnancami iných zamestnávateľov, ktorí sú zverejnení na webovom sídle agentúry na základe predchádzajúcej dohody s investičným partnerom. Tí však musia zmluvu o budúcej nájomnej zmluve uzavrieť do jedného mesiaca od zverejnenia ponuky.
Poradie záujemcov sa určí podľa času a dátumu úspešnej registrácie.
Ak by som chcel žiadať o nájomný byt povedzme v Košiciach, musím mať trvalé bydlisko v Košiciach? Teda bude to prioritne pre občanov daného mesta?
Trvalý pobyt nespadá medzi žiadne zvýhodňujúce, respektíve znevýhodňujúce kritériá. Žiadateľ môže dobrovoľne žiadať o byt podľa svojho úsudku, teda v akomkoľvek okrese. Treba mať však na vedomí znevýhodňujúceho kritérium, teda vlastnenie nehnuteľnosti v okrese.
V akom štandarde sa budú byty odovzdávať?
Nájomné byty v projekte štátom podporovaného nájomného bývania sa budú dodávať so základným vybavením, t. j. kuchynská linka so vstavanými spotrebičmi, kúpeľňa, sanita a vstavané skrine. Bude nastavený konkrétny technický manuál stanovený Agentúrou. Investori predložia Agentúre projekty bytov a tá ich následne schváli alebo neschváli. Bytové domu musia byť nové, maximálne 5 od kolaudácie.
Aká bude výška nájmu a čo znamená, že jeho výška bude garantovaná štátom?
Nájomné bude prepočítavané na každý kraj a každú veľkosť bytu samostatne. V každom kraji sa nájomné bude odvíjať od priemernej nominálnej mesačnej mzdy a, samozrejme, od veľkosti bytu.
Regulovaná výška nájmu bude súčasťou investičnej zmluvy, ktorú uzavrie štát prostredníctvom Agentúry s investičným partnerom. To znamená, že investičný partner sa podpisom investičnej zmluvy zaviaže zabezpečiť, aby prenajímateľ nájomných bytov dodržiaval výšku nájomného stanovenú nariadením vlády.
Nájomné bude podliehať indexácii, čo znamená, že raz ročne sa v marci zvýši nájomné o mieru inflácie dosiahnutú v predchádzajúcom kalendárnom roku potvrdenú Štatistickým úradom Slovenskej republiky.
Aj v tomto období budeme robiť prepočty výšky nájmu, aktuálne preto pracujeme na novej cenovej mape, teda v najbližších týždňoch budeme zverejňovať aj výšku nájmu pre tento rok. Výhodou štátom podporovaného nájomného bývanie je aj to, že nájomca môže požiadať o príspevok zamestnávateľa na toto bývanie vo výške maximálne 4 eurá meter², najviac však do výšky 360 eur. Príspevok na nájomné bývanie je oslobodený od daní a odvodov a pre zamestnávateľov je výhodnejší ako preplácať zamestnancom napríklad dopravu.
Cenovú mapu nájmov ste nakreslili podľa krajov. Prečo je to tak?
Štátom garantované nájomné je, samozrejme, v jednotlivých regiónoch rozdielne. Vo vzorci, ktorým sa vypočítava, je totiž premenná „priemerná nominálna mzda za rok v danom kraji“, podľa tohto zároveň zabezpečujeme, že sú vo výške nájomného definované aj regionálne rozdiely. Táto mzda vychádza z verejne dostupných dát zverejňovaných Štatistickým úradom SR.
Čo sa stane s nájomnými bytmi a nájomníkmi po 25 rokoch, keďže na toto obdobie sú podpísané investičné zmluvy s investormi?
Presne 25 rokov je minimálne obdobie, na ktoré sa je uzavretá investičná zmluva s investorom vstupujúcim do systému štátom podporovaného nájomného bývania. Aj po uplynutí tohto obdobia musí byť zachovaný účel týchto bytov, ktorým je nájomné bývanie.
Po uplynutí tejto lehoty zákon umožňuje odpredaj bytového domu inému investičnému partnerovi, avšak za podmienky, že bytový dom bude aj naďalej fungovať na nájomné bývanie. Odpredaj bytov nájomcom nie je možný.
Keďže pôjde o dlhodobý nájom na 25 rokov, bude možné si tam nahlásiť trvalý pobyt alebo aspoň prechodné bydlisko?
Zákon definuje povinnosť registrácie trvalého pobytu v mieste, kde sa nájomný byt nachádza, ale až po získaní a podpísaní nájomných zmlúv.
Aký evidujete aktuálny záujem o tieto nájomné byty?
Záujem o štátom podporované nájomné bývanie je aj po viac ako mesiaci od spustenia stále veľký. Momentálne evidujeme už viac ako 16.500 žiadostí.
Najviac žiadostí Agentúra momentálne evidujeme o byty v Bratislavskom kraji ( 32 %), nasleduje Košický, Prešovský a Žilinský kraj. Najväčší záujem je o 2-izbové byty (41 %) a 3-izbové byty (takmer 38 %). Najviac záujemcov chce bývať v Bratislave. V nezáväznom záujme máme najviac uchádzačov vo veku od 25 do 33 rokov.
V akej fáze je momentálne štátom podporované nájomné bývanie? Kedy počítate so sťahovaním prvých nájomníkov?
Momentálne nevieme ani, v ktorých mestách bude prvá výstavba, s investormi pracujeme na projektoch, teda nevieme povedať ani to, kedy sa budú sťahovať prví nájomcovia.
V súčasnosti sú ďalším krokom k novým bytom v systéme štátom podporovaného nájomného bývania projekty bytových domov, ktoré by mali predložiť investori Agentúre, ktorá ich následne schváli, prípadne neschváli. Keďže ide o prvé projekty v tomto systéme, absolvujeme v súčasnosti množstvo stretnutí a rokovaní, aby boli čo najlepšie pripravené. Tak nám, ako aj investorom, záleží na tom, aby boli nájomné byty pre Slovákov zhotovené a postavené čo najkvalitnejšie s dôrazom na funkčnosť a pohodlie budúcich nájomníkov. Tieto rokovania sa preto nedajú unáhliť a robíme všetko preto, aby sme čo najskôr spoločne predstavili projekty.
