Ceny bytových nájmov sa dostali na historické maximá. Nahor ich vytlačili inflácia, ale aj vysoké úrokové sadzby v bankách. Mnohí si pre ne totiž vlastné bývanie dovoliť nemôžu. Zdražie aj nájom v bytoch vo vlastníctve štátu alebo samospráv.
Viac o tejto téme nájdete v rozhovore, ktorý poskytol pre RTVS Mgr. Mário Glos, majiteľ žilinského realitného centra MGM a člen predstavenstva NARKS.
Pred chvíľou sme tu hovorili o odlive mladých ľudí zo Slovenska. Napriek tomu konštatujeme nárast cien nájomných bytov na historické maximá. Ako si to vysvetľujete?
Tuto je súbor nejakých faktorov, ktoré to v podstate ovplyvňujú, jednak je to výška hypotekárnej sadzby, ktorá je vyššia, nižšia dostupnosť hypoték. Na základe opatrení, ktoré sú tu stále napr. ako stres, takže sa k základnému úročeniu pripočítavajú 2 percentá a tým pádom bežní ľudia si hypotéky nemôžu dovoliť, napr. pri novostavbách a radšej uprednostňujú prenájom. A potom je to napr. aj zvýšená sadzba za energie, ktorá nás postihla a taktiež inflácia, ktorá vlastne zdražuje úplne všetko.
Je to problém celého Slovenska, alebo hovoríme iba o hlavnom meste, prípadne iných veľkých mestách?
Toto je globálne, nenazval by som to problém, je to prirodzený vývoj a zdražovanie je v súlade vlastne s tou ekonomickou situáciou a s vývojom tej ekonomickej situácie. Na Slovensku bolo dlhodobo to nájomné samotné veľmi podceňované a bolo príliš nízke. Tzn., že teraz sa to dostáva ako keby do normálu a samotné nájomné bude rásť samozrejme aj v budúcnosti.
Je to dlhodobý trend, alebo ide o záležitosť povedzme posledného obdobia?
Dá sa povedať, že naštartovala to taká vlna práve utečencov z Ukrajiny, ktorí vlastne rozobrali ten samotný nájomný trh, takže tých bytov voľných, ktoré boli k dispozícii, zostalo veľmi málo a tým pádom, že dopyt prevyšoval ponuku, tak prirodzene tá cena nájmu začala rásť, do toho prišlo to zdražovanie samotných energií. Takže sledujeme tento trend niekedy od roku 2021plus-mínus a rátame s tým, že ale tento trend tu bude pokračovať, lebo Slovensko percentuálne má napr. z okolitých krajín najmenší objem ľudí alebo nájomníkov žijúcich teda v nájomných bytoch.
Nejde o nazvem to bublinu, ktorá praskne, alebo máme naopak čakať ešte väčší nárast do budúcnosti? Čo ho vlastne poháňa?
Jednak nedostatok bytov tým, že sa stavia málo, ten povoľovací proces je strašne zdĺhavý, získať stavebné povolenie, proste pri developerských projektoch je dneska naozaj stále náročné a uvidíme z hľadiska novej legislatívy, ako náročné bude. A ďalej je to nedostatok samotných bytov práve v tých centrách v krajských mestách napr., kde stále pociťujeme obrovský dopyt a toto je len vyústenie tej prirodzenej situácie, že klienti jednoducho dneska nedosiahnu na hypotéku, preto paradoxne možnože v uplynulých dvoch rokoch bolo veľmi silný trh sekundárny, tzn. starších bytov. Práve novostavby stáli, alebo teda tá dynamika bola podstatne nižšia z toho dôvodu, že tam nenastala tá cenová korekcia. Tzn., že klienti buď išli do nájmu, alebo uprednostňovali kúpu staršieho bytu a tento trend bude jednoznačne pokračovať.
Znamená to, že ak by boli hypotéky lacnejšie, zlacnejú aj nájmy?
Môže to mať nepriamy súvis, ale všetko sa bude odvíjať od tzv. penetrácie trhu. Tzn., že koľko takýchto bytov pribudne, ktoré budú určené na prenájom. No a keď ich pribudne natoľko, že jednoducho tá ponuka bude väčšia ako dopyt a napr. teraz fabulujem, odíde 100 000 Ukrajincov zo Slovenska, lebo im končí dotačný program, tak toto by krátkodobo mohlo spôsobiť práve by som povedal, že ani nie, že korekciu, ale ako keby zastavenie rastu nájomného. Ten samotný nájom sa skladá z dvoch položiek. To je samotný nájom a potom je to, potom sú to energie a práve tie energie, výška úrokovej sadzby, a pod. to sa odvíja, vlastne od toho sa odvíja aj cena samotného nájomného, a preto tá cena rastie.
Za minulej, či už predminulej vlády tu bol návrh na štátne nájomné byty, to bola tuším agenda Borisa Kollára. Bolo by toto riešenie, ak by sa to podarilo zrealizovať? Koľko by ich vlastne muselo byť postavených, aby to uľavilo tomu tlaku na realitný trh?
Štatistiky Eurostatu a Európskej únie hovoria o tom, že na Slovensku chýba zhruba od 250 do 500 000 bytov z hľadiska ideálneho stavu na jedného obyvateľa. Musíme si ale povedať, že kde tie byty chýbajú, lebo sú to špecifické regióny, ako napr. krajské mestá a mestá s dobrou infraštruktúrou, s vysokým školstvom a samozrejme Bratislava a potom klaster Košice, Prešov. Toto sú mestá, kde je predikovaný aj najvyšší rast. Tzn., že ja nie som celkom zástancom tej politiky, aby štát nejakým spôsobom dotoval prenájom práve štátu má byť možnože pre tie najslabšie skupiny obyvateľstva, ktoré si nedokážu zabezpečiť tú vlastnú potrebu, ale celkovo ten trh by mohol byť aj samoregulovaný na základe dopytu a ponuky. To by však muselo to nájomné byť reálne v percentách trošku vyššie, aby to dávalo ekonomiku aj pre developerov, aby začali stavať nájomné byty. Lebo pokiaľ máte úročenie developerského financovania na úrovni 4 % a výnos z nájmu máte cca 4 %, tak vy v podstate nič nezarábate a z tohto dôvodu sa developerom dneska absolútne neoplatí stavať nájomné byty.
Vy ste to už naznačili, ale aspoň stručne, aká je podľa vás prognóza do budúcnosti?
Bude sa to odvíjať od výšky inflácie a myslím si, že v nájomnom sa bude zohľadňovať aj rast ceny nehnuteľností. Tzn., že predikujeme v budúcom období rast nájomného niekde na úrovni okolo 7 %. Dá sa povedať, že tých 7 % môže byť nárast nejaký dvojročný za rok 2023-2024 a potom už to bude veľmi individuálne, lebo samotný nájom je, sa odvíja od množstva faktorov, ktoré ovplyvnia tú výšku ceny a napr. ako keby odliv Ukrajincov môže byť výrazným faktorom, ktorý môže zastaviť ten samotný rast ceny.
link na záznam z relácie RTVS:
