Ako vyšachovať developera? Vo Svidníku sa zrodil kuriózny nápad stavať svojpomocne
CENY BYTOV V OKRESNOM MESTE LÁMU REKORDY. JE ICH MÁLO
Viceprezident asociácie realitiek tvrdí, že by išlo o veľké dobrodružstvo. Považuje to za detsky naivné.
Slovo developer aj v dôsledku rôznych káuz sprofanovalo. Väčšina ľudí ho používa skôr v hanlivom význame. Firmy, ktoré sa venujú výstavbe bytov a domov, označujú za hlavný zdroj enormného zvyšovania cien. Potom to tak aj vyzerá. Na východe Slovenska sa najnovšie objavila kuriózna iniciatíva, v rámci ktorej cez inzerát hľadajú záujemcov o výstavbu bytov. Nebolo by na tom nič čudné, keby iniciátor nemal v pláne stavať celý bytový dom. Kto je týmto netradičným "developerom", aké sú jeho plány a s akou reakciou na ne sa stretáva?
Čoraz menej dostupné
O tom, že ceny bytov sa zvyšujú, sa toho v posledných mesiacoch popísalo dosť. Štatistiky sa venujú najmä hlavnému mestu, v ktorom sa koncentruje realitný biznis. No rast cien a klesajúca dostupnosť bývania trápia aj ostatné regióny Slovenska vrátane tých na opačnej strane republiky. Platí to aj o okresnom meste Svidník. Podobne ako v iných menších mestách, aj tam výstavba po Nežnej revolúcii prakticky zastala. Na trhu pribudlo len zopár bytových domov, pričom nové byty sa dajú počítať v desiatkach. Na realitných portáloch je minimum ponúk na predaj bytu priamo v meste. Ak sa aj nájdu, ceny lámu regionálne rekordy. Napríklad dvojizbové byty atakujú hranicu 70-tisíc eur. Len pred dvoma rokmi sa za sumu približne 65-tisíc eur bežne predávali trojizbáky. V priemere sa ceny bývania v tomto okresnom meste v súčasnosti pohybujú na úrovni 1150 eur za štvorcový meter. Priemerné trojizbové byty sa tak šplhajú k 80 tisícom eur. Ponuky by ste pritom vedeli spočítať na prstoch dvoch rúk.
Nápad, ako z hry vyšachovať developera
Práve vo Svidníku sa nedávno objavil kuriózny nápad. V realitnej inzercii portálu Bazoš pribudla výzva, ktorej cieľom je spojiť záujemcov o nové bývanie. (Inzerát bol na Bazoši zverejnený dva týždne, aktuálne je už vymazaný.) „Touto cestou by som chcel navrhnúť jednotlivcom a rodinám, ktoré svoju budúcnosť vidia v meste Svidník, aby sa vytvorila skupina, spojili sa hlavy dokopy a ak by sa nazbieral dostatočný počet budúcich investorov, skúsiť postaviť nový bytový dom," píše sa v inzeráte, ktorý je podpísaný menom Peter. Inzerát poukazuje na to, že v meste je akútny nedostatok bývania a väčšina panelákov má dvadsať a viac rokov. Spoločný postup by mal podľa vyzývateľa odbúrať zisk developera a postaviť bytovku za cenu stavebných nákladov. Iniciátor výzvy predpokladá, že projekt by mohli zrealizovať v rozmedzí od štyroch do piatich rokov. Za ten čas by sa mala sformovať skupina, vybrať projekt aj vhodnú lokalitu, kúpiť pozemok a po získaní povolení stavať. Nový projekt by mal priniesť byty s rozlohou aspoň 80 štvorcových metrov, balkónom, pivničnou kobkou, parkovacím miestom a prípadne aj s výťahom. Záujemcovia majú iniciátorovi dokonca hlásiť, aké maximálne poschodie je pre nich akceptovateľné.
Netradičných riešení pribúda
Viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska a výkonný riaditeľ realitno-developerskej skupiny MGM Mário Glos tvrdí, že s podobným príkladom sa v praxi ešte nestretol. „Stretávame sa najmä s tým, že dvaja–traja kamaráti sa dajú dokopy, chcú kúpiť väčší pozemok, aby si ho rozdelili a postaviť vedľa seba dva-tri domy. Toto je celkom bežné aj logické," dodáva. Snaha stavať vlastný bytový dom môže byť podľa neho celkom „veľké dobrodružstvo". Pripomína, že celý proces je veľmi komplikovaný. „Je tam niekoľko desiatok krokov a úkonov. Predstava, že kúpim pozemok a k tomu nejaký hotový projekt bytového domu a sám si obstarám a postavím bytovku, je detsky naivná," tvrdí. Spomína aj možné riziká spolupráce. „Pokiaľ ide o združenie neznámych fyzických osôb, je veľkou neznámou, ako sa postavia k prvým problémom, ako budú ochotní robiť kompromisy, rozdeliť si kompetencie a podobne," vysvetľuje. Problémy môžu podľa neho narobiť napríklad neustále rastúce ceny stavebných materiálov. „Nastavovať v súčasnosti projekt je pre neskúseného developera veľmi riskantné. Vyžaduje si to dobré vstupné analýzy, vyhodnotenie potenciálu lokality s cieľovou skupinou a predikovanie budúceho vývoja trhu," hovorí Glos. INDEX sa spojil aj s autorom výzvy vo Svidníku. Svoj zámer však nechcel bližšie komentovať.
Bytová kríza
Na realitných portáloch sú väčšinou inzeráty na kúpu bytu. Môže byť v akomkoľvek stave, veľa záujemcov je ochotných platiť v hotovosti. Nedostatok bytov pritom realitní makléri evidujú po celom Slovensku. Minuloročná analýza Inštitút urbánneho rozvoja ukázala, že v krajine chýba 220tisíc bytov. Nové byty sa síce stavajú, no až dve tretiny z nich sú v rodinných domoch. Problémy tak môžu byť viditeľné najmä v mestách. „Na trhu je v súčasnosti ešte menšia ponuka nehnuteľností ako pred rokom. Developeri pri niektorých projektoch boli opatrní, pozdržali rozhodnutie o začatí výstavby. Rovnako stála činnosť úradov, natiahli sa schvaľovacie procesy, v dôsledku čoho sa už obmedzená ponuka ešte viac obmedzila, a tak dopyt ešte výraznejšie prevyšuje ponuku," komentuje Glos. Úbytok záujemcov o bývanie podľa neho nepriniesla ani prvá či druhá vlna pandémie covidu. Kupujúci je tak v nevýhode, lebo záujem výrazne prevyšuje ponuku. „Realitný trh patrí predávajúcim. Diktujú si podmienky, vyberajú si ideálneho klienta. Na trhu je veľká nevyrovnanosť, dopyt niekoľkonásobne prevyšuje ponuky, a to zapríčiňuje stály kontinuálny rast cien," hovorí Glos. Tento stav je podľa neho logickým vyústením aktuálnych okolností. Nízke úroky na hypotékach sa spojili s nedostatkom novostavieb a silnou generáciou ľudí narodených v 80. rokoch, ktorá hľadá svoje druhé bývanie. Určitú úlohu mohla podľa Glosa zohrať aj pandémia - očakávaným rastom rozvodovosti aj novým babyboom. K tomu sa pridáva migrácia do veľkých miest, či rast záujmu o rekreačné nehnuteľnosti. TOMÁŠ VAŠUTA
