Inak povedená, postarajte sa o vlastný dôchodok a pasívny príjem.
Dnes vďaka výhodnému a dostupnému hypotekárnemu financovaniu sa otvára príležitosť stať sa investorom a vybudovať si pasívny príjem takmer pre každého.
Dôležité je, aby investičný byt spĺňal určité parametre a to v závislosti od cieľovej skupiny. O cieľových skupinách sa dočítate viac tu: https://www.realitymgm.sk/page/453/chcete-uspesne-prenajimat-byt-viete-komu-&lang=sk.
Aké parametre musí byť spĺňať:
1. Lokalita. Všeobecne platí, že čím je lokalita lepšia, tým je investícia bezpečnejšia. Za dobrú lokalitu sa považujú obľúbené miesta s dobrou občianskou vybavenosťou, možnosťou parkovania a dostatkom zelene. Z týchto dôvodov sa napríklad upúšťa od úplného centra (s výnimkou krátkodobého prenajímania)- chýba zeleň, problém parkovania napr. pre návštevy, prehustá doprava, nočný ruch a ďalším faktorom môže byť aj astronomická cena . Trendom sa preto stávajú lokality, ktoré sú na okraji centra v pešej dostupnosti 10- 15 min. (v svetových metropolách metrom) s dobrou občianskou vybavenosťou a dopravným napojením. Napr. tento projekt v širšom centre Žiliny. Pokiaľ vašou cieľovou skupinou nie sú rodiny s deťmi vyhýbajte sa klasickým sídliskám.
2. Novostavba. Klienti sú čím ďalej, tým viac náročnejší. Aj tu platí, že treba kráčať s dobou. Dnes zohráva rolu architektúra, technológie, dispozičné riešenie s dostatkom úložných priestorov. Pre vás ako prenajímateľa je taktiež dôležité koľko platíte za energie a fond opráv- novostavby sú obvykle pri týchto poplatkoch min. o 1/3 nižšie ako v starých bytovkách.
3. Parkovanie. Najideálnejšie je parkovacie miesto vo vašom vlastníctve. Takto máte istotu, že vždy zaparkujete. Alternatívou sú rezidenčné karty a povolenky na parkovanie. Toto majte vždy preverené predtým, ako začnete prenajímať- podmienky na získanie môžu byť iné pre vlastníka ako pre nájomcu.
4. Zariadenie. Vo všeobecnosti platí, že pokiaľ si byt zariadi nájomník sám, klesá miera delikvencie, inými slovami nájomník vám ho zničí menej. V každom prípade by ste mali byť pripravení na obe možnosti- prenajímať ho zariadený aj nezariadený, prípadne byť ochotní ho dozariadzovať podľa požiadaviek nájomníka.
Uveďme si konkrétny príklad bytu , ktorý spĺňa vyššie uvedené parametre.
2 izb. byt s parkovacím miestom
Obstarávacia cena 119.000 EUR
Pri 80% financovaní vlastné zdroje: 20.000 EUR
Hypotekárne zdroje: 99.000 EUR
Pri tomto modeli je mesačná splátka hypotéky do cca 350 EUR ( 30r. Úroková sadzba 1,2%) , ďalšie náklady na bývanie a energie cca 100 EUR, čiže celkový mesačný náklad je 400 EUR.
Cenu za prenájom odhadujeme na 650 EUR / mesačne.
Výsledok:
Príjem z prenájmu 650 EUR – celkové mesačné náklady vrátane hypotéky 450 EUR = pasívny príjem 200 EUR/ mesačne.
Za rok takto dokážete zarobiť 2.400 EUR. Čiže návratnosť vašich vlastných zdrojov, ktoré ste uhrádzali na začiatku (20.000 EUR) máte spať za 8,3 roka, čo je výhodné. Je to ako keby dáte peniaze na účet do banky a tá vám ponúkne 12 % ročný úrok. Dnešný úrok v banke je min. 4x nižší ako tento model investície.
Dokonca aj fin. Prostriedky na vlastné zdroje sa dajú prefinancovať napr. formou stavebného sporenia.
A ako som to myslel s tým dôchodkom? Zoberte si, že uplynulo 30 rokov od kúpi takéhoto investičného bytu a vy ho máte už splatený. Okrem toho, že ste mali priebežný pasívny príjem počas celého obdobia (30r. x 2.400 EUR = 72.000 EUR), rozhodnete sa, že byt predáte a zabezpečíte si finančnú slobodu. Prenesme sa do budúcnosti- aktuálne ste vo veku 55 až 65 rokov. Dlhodobý priemerný rast ceny nehnuteľností je 6% P.A., čiže ( 6% x 30 r = 180% aktuálnej hodnoty) cena bytu by mala byt cca 214.200 EUR. Buďme optimisti a pošpekulujme, že sa dožijete pri dovŕšení dôchodkového veku ešte ďalších 20 rokov. Takže keď predajnú cenu + výťažok z nájmu, t.j. 286.200 EUR vydelíme počtom 20 rokov, tak si ročne „privyrobíte“ k vášmu dôchodku cca 14.310 EUR ročne, čo sú napr. dve slušné dovolenky a dobrý životný štandard. No a keď na rovnaký model presvedčíte aj vašu polovičku, tak sa snáď dostanete na „nemecký dôchodcovský štandard“, samozrejme za predpokladu, že všetko nerozdáte vnúčatám.
