V nasledujúcich riadkoch vám priblížim štandardný postup pri predaji nehnuteľností prostredníctvom realitnej kancelárie. Samozrejme, detaily sa môžu rôzniť, ale princíp je vo všetkých kanceláriách veľmi podobný.
Predaj nehnuteľnosti nie je komplikovaný, ale... Ale nesmiete spraviť chybu. Často ide o Váš celoživotný majetok. Celý predaj spravidla začína osobným stretnutím so záujemcom na obhliadke vašej nehnuteľnosti, spoločne s realitným maklérom. So záujemcom je priamo na obhliadke spísaná zápisnica z obhliadky, kde záujemca svojim podpisom potvrdí, že mu je nehnuteľnosť známa a vie v akom stave sa nachádza.
Následne so záujemcom bude spísaná rezervačná zmluva, kde sa zaviaže do určitého dátumu kúpiť vašu nehnuteľnosť a zloží rezervačnú zálohu. S vami bude tak isto spísaná tzv. sprostredkovateľská zmluva (pokiaľ vás realitná kancelária zastupuje exkluzívne, pravdepodobne ste takúto zmluvu uzavreli hneď na začiatku vašej spolupráce, čo reálne zvyšuje možnosť výhodného a rýchleho predaja), kde sa zaviažete predať vašu nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie. Do tohto okamžiku je postup pri predaji nehnuteľnosti rovnaký, bez ohľadu, či má záujemca finančné prostriedky v hotovosti alebo bude čerpať hypotekárny úver, prípadne zvolí iný spôsob financovania.
V prípade hotovosti, realitná kancelária vypracuje návrhy kúpnych zmlúv (prípadne iných zmlúv, na základe ktorých by došlo k zmene vlastníckych práv), dohodne platobné podmienky, preverí nehnuteľnosť- skúma titul nadobudnutia, ako aj najaktuálnejší list vlastníctva a dohodne termín podpisu zmlúv. Následne s vami, ako vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti, pôjde úradne overiť podpis (kupujúceho podpis sa úradne neoveruje) a zavkladuje zmluvy, spoločne s návrhom na vklad a povinnými prílohami (napr. pri bytovej jednotke vyhlásenie správcu) na príslušnej správe katastra, ktorá následne potvrdí a vyznačí prevzatie na návrhu na vklad. Poplatok za zavkladovanie vlastníckeho práva spravidla hradia účastníci zmluvy spoločne, rovnakým dielom, podľa počtu účastníkov. S potvrdeným návrhom na vklad je následne možné spraviť prepis energií z vlastníka na kupujúceho, spísať preberací protokol a po dohode nehnuteľnosť odovzdať kupujúcemu do užívania.
Kupujúci sa stáva vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti povolením vkladu správy katastra, čo by pri štandardnom konaní malo byť do 30 kalendárnych dní a v zrýchlenom konaní (za vyšší správny poplatok) do 15 dní. Celý tento proces, krok za krokom, by mala realitná kancelária absolvovať s vami, čiže po celý čas ste pod jej nepretržitou ochranou.
Pokiaľ sa záujemca rozhodne kúpiť vašu nehnuteľnosť prostredníctvom úveru (a takýchto záujemcov je väčšina), je celý proces legislatívne, ale aj časovo náročnejší. Veľkou výhodou je, pokiaľ kupujúci využije služby finančného poradenstva priamo v realitnej kancelárii, samozrejme ak realitná kancelária túto službu poskytuje. V takomto prípade má realitná kancelária celý proces pod kontrolou a zastrešuje vybavenie úveru, ktoré je tým pádom oveľa rýchlejšie.
Po podpise rezervačnej a sprostredkovateľskej zmluvy zabezpečí kupujúcemu znalecký posudok na nehnuteľnosť, skompletizuje všetky podklady pre banku (napr. od vás bude požadovať titul nadobudnutia nehnuteľnosti) a počká na schválenie úveru. Po schválení banka vyzve vlastníka nehnuteľnosti, tzv. záložných zmlúv a kupujúcich na podpis úverových zmlúv a čerpania. Spoločne s podpisom týchto zmlúv odporúčam realizovať podpis aj riadnej kúpnej zmluvy s dohodnutými platobnými podmienkami, nakoľko je známa výška úveru.
Banka uvoľní finančné prostriedky kupujúcim, ktorí ich následne poukážu vlastníkovi, zväčša po zapísaní plomby na liste vlastníctva (je možné, že niektoré fin. inštitúcie vyžadujú pre tento účel zapísanie ťarchy), čomu predchádza zavkladovanie záložných zmlúv na správe katastra. Po potvrdení vlastníkom, že obdržal dohodnuté finančné prostriedky, ktoré sa zhodujú s platobným rozpisom v kúpnej zmluve, realitná kancelária odovzdá kúpne zmluvy spolu s návrhom na vklad a príslušnými prílohami, ktoré boli do tohto okamžiku v jej úschove, na príslušnú správu katastra. Ďalej je postup rovnaký, ako je už vyššie opísaný pri hotovosti.
