Maklér - MGM ŽILINA

Denní N položil túto otázku viacerým osobnostiam realitného biznisu, medzi ktorými bol aj Viceprezident NARKS a konateľ našej realitnej spoločnosti MGM-  Mário Glos.

Developerský projekt LIVING PARK SVIT odštartoval vo veľkom štýle.  Od prvého dňa je oň veľký záujem, o čom vypovedá 30% zarezervovaných bytov počas prvého mesiaca predaja.

V aktuálnej situácii spojenej so zákazom vychádzania nie je možné navštíviť matriku ani notára, a to aj za predpokladu, že potrebujete nehnuteľnosť  rýchlo predať a všetko máte pripravené.  Ako vyriešiť túto zapeklitú situáciu? Možností je hneď niekoľko.

V súčasnej dobe sa môže stať, že katastrálny odbor, ktorý má na starosti zápis vlastníckych práv a prevody nehnuteľností, môže byť z dôvodu pandémie alebo karantény uzavretý. Ako postupovať, keď práve teraz potrebujete zavkladovať napr. kúpne zmluvy a predať nehnuteľnosť?

Kde by mohla bývať žilinská smotánka? Tento raz sme sa zamerali na päť výnimočných 4 izb. a 5 izb.  veľkometrážnych bytov v centre Žiline, za ktoré by sa nemuseli hanbiť ani iné svetové metropoly. Začneme od tých najprístupnejších až po tie, čo nie len cenovkou kráľujú nad všetkými ostatnými. 

Inak povedená, postarajte sa o vlastný dôchodok a "polo" pasívny príjem.

Dnes vďaka výhodnému a dostupnému hypotekárnemu financovaniu sa otvára príležitosť  stať sa investorom a vybudovať si pasívny príjem takmer pre každého. 

Dôležité je, aby investičný byt spĺňal určité parametre a to v závislosti od cieľovej skupiny. O cieľových skupinách sa dočítate viac tu: https://www.realitymgm.sk/page/453/chcete-uspesne-prenajimat-byt-viete-komu-&lang=sk. 

Zaujíma vás aktuálny vývoj na realitnom trhu, či budú ceny klesať, stagnovať alebo stúpať?  Aj o týchto otázkach sme sa zhovárali s Máriom Glosom, viceprezidnetom NARKS a CEO realitnej skupiny MGM.

Dnes sa veľa ľudí zamýšľa čo robiť s úsporami, niekedy celoživotnými. Aká bude  inflácia? Stratia peniaze svoju hodnotu?   A keď investovať , tak do čoho?  A prečo sú nehnuteľnosti lepšia investícia ako zlato?

Mgr. Mário Glos sa vyjadroval na tému- Súčasný výkon realitných kancelárií, zmena aktuálnych trendov.  Nižšie vám prinášame prepis textu z 1. online realitnej  konferencie a tému súčasnej situácie na realitnom trhu.

Záznam z konferencie si viete pozrieť zdarma na odkaze:  https://youtu.be/miwZaCCEpt0

Rozhovor s Máriom Glosom začína v 37 minúte.

Budú ceny nehnuteľností rásť alebo naopak klesať? Aká je aktuálna situácia na realitnom trhu a aký sa predpokladá jej vývoj? Na tieto a aj mnohé ďalšie otázky sme sa zhovárali s Mgr. Máriom Glosom, šéfom realitnej skupiny MGM a viceprezidentom NARKS.

Ako sa môžu klienti a makléri chrániť na obhliadkach nehnuteľnosti? Podpisovať, či nepodpisovať  zmluvy?  Toto sú základné opatrenia, ktoré je nevyhnutné dodržať.

Určite si najskôr vašu cieľovú skupinou a podľa toho sa rozhodnite do akého typu bytu budete chcieť investovať.  Dozviete sa aj o rizikách, resp. nevýhodách, ktoré zo sebou jednotlivé cieľové skupiny prinášajú a odporúčanie na záver.

Krátky rozhovor s Máriom Glosom, konateľom realitného centra MGM a člena predsedníctva NARKS  o realitnom trhu  a jeho pohľad  na vývoj v roku 2019.

Po 13,5 roku nezávislého fungovania spoločnosti Profigram v Považskej Bystrici, ktorá sa zaoberala finančným sprostredkovaním, sme pridružili 20.4.2018 aj sužby realitnej kancelárie pod franšízovou značkou MGM. 

Najväčšie obavy developerov pri spolupráci s Realitnou kanceláriou. 

Na mieste starej rozostavanej bytovky aktuálne vzniká  nová moderná novostavba v atraktívnom dizajne a kvalitnom prevedení. Investor hovorí o „bratislavskom štandarde“ a to doslovne. V exteriéri, ale najmä v interiéri budú použité prémiové produkty, ktoré sa dnes nachádzajú v prestížnych bratislavských projektoch.

Rastúci trend vývoja cien z roku 2015 pokračuje, ale exponenciálne. Ceny v krajských mestách medziročne vzrástli cca o 5 a viac percent. Najrýchlejšie dražejú malé štartovacie byty. V mestách, kde je.......

Prinášame Vám 1. realitný podcast, aktuálne na tému cien nehnuteľností v žilinskom regióne.

Unikátna možnosť vydražiť si nehnuteľnosť aj keď  nedisponujete potrebnou  hotovosťou.  Nižšie Vám ponúkame návod ako nato.

Pri koncipovaní kúpnej zmluvy odporúčame doložiť vždy čo najaktuálnejší list vlastníctva (nie starší ako tri mesiace použiteľný na právne úkony za 8 EUR, ideálne však vyhotovený v deň podpisu kúpno- predajnej zmluvy). Na ňom je možné preveriť, či na nehnuteľnosti nie je zriadené vecné bremeno, alebo či nie je predmetom záložného práva. Dôležité je aj preskúmať titul nadobudnutia (napr. kúpno- predajná zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve, atď.) predmetnej nehnuteľnosti, či z neho nevyplývajú ďalšie obmedzenia a záväzky na strane vlastníka.

Agent kupujúceho je realitný maklér na strane dopytu. Jeho úlohou je nájsť kupujúcemu nehnuteľnosť presne podľa jeho požiadaviek a predstáv. Pridaná hodnota takéhoto makléra je v tom, že klientovi ušetrí reálne niekoľko dní až mesiacov strávených pri internete a hľadaní nehnuteľností, niekoľko hodín pri zbytočných obhliadkach, kde fotky a popis ani zďaleka nekorešpondovali s realitou a v neposlednom rade stovky až tisíce eur, o ktoré dokázal rozumnými argumentmi a na základe svojich zručností znížiť kúpnu cenu.

Kde sa býva lepšie, na vidieku alebo v meste a čo je preferovanejší typ bývania? Aby sme sa dopátrali k odpovedi, tak si otázku musíme preformulovať nasledovne. Komu viac vyhovuje bývanie na vidieku a komu bývanie v meste? Aká cieľová skupina a čo preferuje? V ktorých oblastiach Slovenska? Samozrejme ďalej na to vplýva vek cieľovej skupiny, vzdelanie, prostredie, makro a mikroekonomické ukazovatele, atď.

V kúpnej zmluve musia byť správne identifikované zmluvné strany, predávajúci a kupujúci. Je potrebné vždy uvádzať mená, rodné mená, rodné čísla a adresy účastníkov a takisto určenie, v akom vlastníctve sa byt nachádzal doteraz a do akého prechádza (či bolo, resp. bude vo vlastníctve výlučne jedinej osoby, v podielovom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve).

Zmluva musí obsahovať presný popis nehnuteľnosti, najmä jej súpisné číslo, parcelné číslo a prípadne adresu, poschodie/ podlažie, číslo jednotky a vchodu, katastrálne územie, obec a okres ako sú uvedené v liste vlastníctva, ale tak isto pri byte aj opis bytového domu, pozemkov, na ktorých je postavený, vlastnícke podiely spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu, vrátane pozemkov uvedených na príslušnom liste vlastníctva. Súčasťou zmluvy je aj vnútorné vybavenie nehnuteľnosti, nábytok, spotrebiče, ale aj podmienky odstúpenia od kúpnej zmluvy.

Banky k žiadosti o hypotéku a k jej schváleniu štandardne požadujú:

 identifikačný doklad (občiansky preukaz),

 doklady k preukázaniu príjmu – potvrdenie o príjme od zamestnávateľa, výpisy z bankového účtu, na ktorý sa poukazuje výplata (za posledných 3 až 6 mesiacov), pracovnú zmluvu na dobu neurčitú a pod.

 znalecký posudok k zakladanej nehnuteľnosti,

Ak sa rozhodnete kúpiť rodinný dom, prvý a najdôležitejší doklad, ktorý by sme Vám poradili vidieť, je list vlastníctva druhým je katastrálna mapa.
LV je verejná listina, takže za kolkový poplatok si ho môže vyžiadať každý občan Slovenskej republiky na príslušnej Správe katastra alebo na pošte. Z LV sa dozviete rozlohu parcely, veľkosť zastavanej plochy, počet vlastníkov, a veľmi dôležitá je na liste vlastníctva časť C - ťarchy, kde si dočítate, či nebola na dom poskytnutá hypotéka, stavebné sporenie, prípadne vecné bremeno. Ak je časť C na liste vlastníctva "bez zápisu", môžete si byť istí, že na predmetnom rodinnom dome do dňa vydania listu vlastníctva katastrálnym úradom neviaznu žiadne ťarchy. Na katastrálnej mape si zase preveríte umiestnenie a rozmery pozemku, či korešpondujú so skutkovým stavom a napr. oplotením pozemku atď. Pokiaľ nie, bude pravdepodobne nutné vyhotoviť nový geometrický plán.

Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať.

a) Právo niečo strpieť predpokladá pasívne správanie povinného subjektu vo vzťahu k aktívnemu správaniu oprávneného, ktorý zaťaženú nehnuteľnosť využíva vo svoj prospech. Ide napríklad o povinnosť vlastníka nehnuteľnosti strpieť tretie osoby, ktoré majú právo dožitia v danej nehnuteľnosti .

b) Povinnosť niečoho sa zdržať znamená, že subjekt zaťaženej veci sa musí zdržať určitého konania, na ktoré ho inak oprávňuje jeho vlastnícke právo. Napríklad zastavať pozemok z dôvodu vysoko tlakového plynového vedenia v ochrannom pásme.

c) Povinnosť niečo konať spočíva v tom, že vlastník je povinný uskutočniť určité aktívne konanie v prospech verejnosti napr. v zimnom období udržiavať chodníky pre chodcov ( proti šmyku, odhadzovať sneh, atď.)

Znalecká cena je cena nehnuteľnosti na koľko ju ohodnotí súdny znalec. Jej určenie je nevyhnutnosťou pri kúpe nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru. Každá banka si vyžaduje ohodnotenie nehnuteľnosti a určenie znaleckej ceny. Cenu určuje buď erudovaný znalec, alebo v prípade nižšieho úveru banka môže určiť cenu tabuľkovú, ktorá vychádza z jej analýz. Znalec pri ohodnocovaní nehnuteľnosti berie do úvahy viacero faktorov, ktoré vplývajú na cenu a zohľadňuje aj súčasnú ponuku a dopyt. Znalec takto odhadnutú cenu uvedie v znaleckom posudku, čo je relevantný doklad.

Chystáte sa predať, alebo kúpiť nehnuteľnosť a zvažujete spoluprácu s realitnou kanceláriou? V prípade, že zvažujete možnosť postupovať na vlastnú päsť,  treba dobre prehodnotiť svoje schopnosti a skúsenosti v tomto obore.

Rovnako obozretne treba postupovať aj pri výbere samotnej realitnej kancelárie a realitného makléra. S rastúcim realitným trhom rastie aj počet podvodov a prípadov, kedy jedna zo zúčastnených strán príde o peniaze, alebo o samotnú nehnuteľnosť. Ak vám teda chýbajú skúsenosti, máte dve možnosti. Prvou je využiť služby právnickej kancelárie,  druhou  obrátiť sa priamo na realitnú kanceláriu, ktorá vám okrem právneho servisu poskytne aj ďalšie služby (napríklad pomoc pri vybavovaní úveru, znaleckého posudku, atď.) a pomocnú ruku pri výbere alebo predaji vašej nehnuteľnosti.

Základným rozdielom medzi bytom v osobnom vlastníctve a bytom družstevným je, že pokiaľ kupujete byt v osobnom vlastníctve, tento má konkrétneho majiteľa, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva. Pokiaľ prevádzate byt družstevný, prevodom členských práv a povinností  v konkrétnom  bytovom družstve sa stanete členom bytového družstva a získate nájomnú zmluvu k tomuto bytu. Jednoducho povedané, nestávate sa vlastníkom bytu (nebudete ako vlastník zapísaný na liste vlastníctva), ale získate právo byt užívať.

Ak niekto „predáva“- prevádza družstevný byt, neprevádza teda vlastníctvo bytu, ale prevádza členské práva a povinnosti člena družstva. Vlastníkom družstevných bytov zostávajú samotné bytové družstvá.

Realitný trh na Slovensku sa  v posledných  troch rokoch zviecha zo spľasnutia globálnej realitnej bubliny, ktorý sa odštartoval v auguste 2008 v USA krachom banky Lehmans Brothers a prepuknutia svetovej hospodárskej krízy. Na Slovensku sa prejavuje dramatickým poklesom cien v určitých lokalitách až o 40 % a prepadom predajnosti. S tým súvisí celkové oslabenie tohto odvetvia, počet realitných sprostredkovateľov klesol, taktiež výrazne klesá dopyt a realizuje sa menej transakcií.  Celkový prepad segmentu sa v roku 2008 pohyboval takmer na úrovni 35%.

Začneme tak zľahka tzv. neobjektívnym presviedčaním a zavádzaním.  Vžite sa do situácie, že si chcete kúpiť byt a absolvovali ste už viacero obhliadok s rôznymi maklérmi. Pozeráte sa práve na umakartové bytové jadro a len medzi rečou spomeniete, že ste boli na podobnom byte s inou realitnou kanceláriou o dve ulice ďalej a ten byt má už vymurované bytové jadro so žltými obkladačkami, ktoré sa vám veľmi páči. Keďže má maklér- klamár, s ktorým ste na obhliadke dobrý prehľad a pozná realitný trh, možno aj priamo  ten byt, na ktorom ste boli s jeho konkurenciou, tak mu nič iné nezostáva, keďže je to červ v hnilom jablku, ako rýchlo zosnovať scenár mexickej telenovely o tom, ako a prečo ten byt nekúpiť.

Realitný trh je v súčasnosti na Slovensku ako  trh s jablkami na jeseň. Niektoré sú červené, iné žlté alebo zelené, niektoré sladké, iné trpké, šťavnaté, suché, prehnité, červivé, prezreté alebo nedozreté, lacné a predražené, obité,  veľké, malé,  jablká, ktoré sa tvária chutne, a pritom sú hnusné a opačne.

Kto si však myslí, že narážam na nehnuteľnosti, je na omyle. Jablká chcem prirovnať k  REALITNÝM  KANCELÁRIÁM , resp. správaniu sa realitných kancelárií voči svojim klientom a konkurencii. Žiadne  kancelárie nebudem menovať zámerne, lebo mojim cieľom nie je zverejňovať populistické bomby. Skôr mám potrebu verejne odprezentovať a poodhaliť REALITU V REALITÁCH a v nasledovných riadkoch nebudem šetriť kritikou do vlastných „realitných radov“.

Vráťme sa trochu späť. Júl 2008. V USA zúri hypotekárna kríza. Že pôjde len o USA, bola naivná myšlienka. Jej druhé kolo sa teraz preháňa Európou. Našťastie na Slovensku je hypotekárny trh relatívne v poriadku a taktiež už dávno spľasla realitná bublina. Avšak hypoték je veľa a oproti minulým rokom sa začína rýchly nárast problémov s ich splácaním.

Dôvody nesplácania môžu byť rôzne, ale dôsledok je vždy rovnaký- nárast „nedobrovoľne“ DOBROVOĽNÝCH DRAŽIEB.  Dobrovoľnou dražbou by trápenie dlžníkov malo skončiť. Vydražením  by prestali plynúť ďalšie sankčné úroky, ktoré môžu dosahovať výšku až 20% p.a. z celej dlžnej sumy. Ide v podstate o vykúpenie dlžníka, ktorý má  ešte veľkú šancu zachrániť aj časť svojich financií a zabrániť ďalším exekúciám. 

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti je právo k veci, t.j. nehnuteľnosti oprávnenou osobou (vlastníkom), ktoré vykonáva vlastnou mocou a vo vlastnom záujme.  S vlastníctvom však súvisia aj povinnosti, ktoré  hovoria najmä o tom, že vlastník má povinnosť zdržať sa konania, ktorým by nad prípustnú mieru obťažoval, alebo ohrozoval iných a tým im bránil vo výkone ich práv.

Kde sa treba povinne zaregistrovať, keď prenajímate nehnuteľnosť? Povinnosť registrovať sa na daňovom úrade ako prenajímateľ nehnuteľnosti  tu bola aj v minulosti (zakon č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov), ale zmena nastala v novelizácii zákona č. 504/ 2009 Z.z. s účinnosťou od 1. Januára 2010 v zákone o správe daní okrem iného novelizáciou § 31 Registračná a oznamovacia povinnosť daňových subjektov spresnil toto ustanovenie tak, že registračná a oznamovacia povinnosť sa vzťahuje aj na osoby, ktoré prenajímajú len časť bytu.

S prenájmom a podnájmom nehnuteľností sa stretávame v súčasnej dobe čoraz častejšie. Majitelia radšej svoje nehnuteľnosti prenajímajú, ako by ich mali predať za veľmi nízke ceny. Taktiež veľa našich klientov z radov potencionálnych kupujúcich sa rozhodlo využiť tento spôsob bývania najmä kvôli sprísneným podmienkam na čerpanie úverov na bývanie. Samotný nájom bytu je definovaný ako zmluvný vzťah, na základe ktorého prenajímateľ prenecháva nájomcovi na dobu určitú alebo neurčitú na užívanie byt a nájomca je povinný platiť prenajímateľovi nájomné.

Základný dokument preukazujúci vlastníctvo, ako aj pri iných nehnuteľnostiach je list vlastníctva, kde sa dočítate, o aký pozemok - druh pôdy sa jedná, o akej výmere, koľko má majiteľov, prípadne, či na pozemku neviaznu žiadne ťarchy a vecné bremená. Tak ako pri bytoch a rodinných domoch, je aj pri kúpe pozemku potrebné vyhotoviť kúpnu zmluvu v súlade s Občianskym zákonníkom a podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
Pozemok na liste vlastníctva môže byt vedený, podľa § 9 katastrálneho zákona, ako: Orná pôda, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady, trvalé trávne porasty, lesné pozemky, vodné plochy, zastavané plochy a nádvoria, ostatné plochy. Pozemok sa stáva stavebným pozemkom až vtedy, keď je na tento pozemok vydané právoplatné stavebné povolenie. Dovtedy môžeme hovoriť len o pozemku určenom na výstavbu.

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti určite nechcete urobiť chybu. Nadobudnutie vlastníckeho práva nehnuteľnosti (stavebný pozemok, záhradu, rodinný dom, byt, nebytový priestor, garáž alebo inú nehnuteľnosť), prevod vlastníckeho práva nehnuteľnosti a s tým súvisiaci procesy, nie sú jednoduchými záležitosťami. Napokon, mohli by ste prísť o hromadu peňazí.
Ak sa rozhodnete kupovať nehnuteľnosť, buď si ju hľadáte sami, chodíte na obhliadky, na internete strávite celé víkendy a vlastne robíte prácu realitnej kancelárie (pri predpoklade, že vás to baví a máte na to čas). Druhá možnosť je prísť do realitnej kancelárií a informovať sa o ich ponuke.

Potrebujete jednoduchý návod ako si dobre vybrať nehnuteľnosť, napríklad pozemok? Váš výber môže byť úspešný len vtedy, ak sami prídete na to , čo potrebujete a chcete. Vo všeobecnosti sa tento postup dá do veľkej miery aplikovať pri akomkoľvek type nehnuteľnosti.
Nazval by som to princíp výberu. Aby ste dokázali nájsť svoj ideálny pozemok, v prvej fáze sa musíte na vec začať pozerať iba racionálne, výhradne na základe vašich priorít, skúste si pravdivo odpovedať na otázky.

V nasledujúcich riadkoch vám priblížim štandardný postup pri predaji nehnuteľností prostredníctvom realitnej kancelárie. Samozrejme, detaily sa môžu rôzniť, ale princíp je vo všetkých kanceláriách veľmi podobný.
Predaj nehnuteľnosti nie je komplikovaný, ale... Ale nesmiete spraviť chybu. Často ide o Váš celoživotný majetok. Celý predaj spravidla začína osobným stretnutím so záujemcom na obhliadke vašej nehnuteľnosti, spoločne s realitným maklérom. So záujemcom je priamo na obhliadke spísaná zápisnica z obhliadky, kde záujemca svojim podpisom potvrdí, že mu je nehnuteľnosť známa a vie v akom stave sa nachádza.

Snaha ušetriť peniaze je zrejme jediným motívom, pre ktorý sa majiteľ rozhodne realizovať predaj nehnuteľnosti sám a dobrovoľne hazarduje so svojim majetkom. Provízie pre realitné kancelárie sa hýbu od dvoch do päť percent z predajnej ceny nehnuteľnosti- čo predstavuje bežnú taxu.
Samopredajca to však nemá v dnešnej dobe ľahké. Okrem prípravy nehnuteľnosti na predaj, je časovo náročná jej propagácia, obhliadky a vyjednávanie s potencionálnymi kupcami, či behanie po úradoch, bytových družstvách, katastri, odhlášky a prihlášky u plynárov , elektrikárov, vodárov a pendlovanie medzi vašim právnikom a notárom. Veľa investovaného času a zďaleka nie zadarmo

Exkluzivita znamená, že nehnuteľnosť predáva výhradne len jeden sprostredkovateľ- jedna realitná kancelária. Exkluzívne zastupovanie môže byť veľkou výhodou, pokiaľ si vlastník vyberie správnu realitku. Vhodným sprostredkovateľom je väčšie realitné centrum, ktoré má slušné zázemie, je mediálne známe, má širokú ponuku nehnuteľností, ponúka 100% servis pri predaji a hlavne dokáže predmetnú nehnuteľnosť predať.
O predaji však nerozhoduje len práca realitnej kancelárie, ale aj cena prispôsobená stavu v akom sa nehnuteľnosť nachádza a dopyt na realitnom trhu. Všetkých našich klientov sa pýtame, či chcú svoju nehnuteľnosť predať, alebo či ju chcú predávať... a v tom je veľký rozdiel. Pokiaľ ju chcú predať, tak si nechajú poradiť.

Vlastníci nehnuteľností už pri nadstavovaní ceny robia základnú chybu. Je logické, že očakávajú čo najviac. Ale práve nadstavením vysokej úvodnej ceny sa ponuka stáva nepredajná, následne po 3 týždňovom neúspechu si zavolajú na pomoc realitnú kanceláriu, ktorú dovtedy vehementne odmietali.

Tu použijem príklad lekára- zubára. Keď vás bolí zub, snažíte sa ho liečiť tri týždne sami? Sami si ho vŕtate a chcete vytrhnúť? Nie. Prvé čo urobíte v tom zúfalstve a záchvate bolesti, vyhľadáte prvú zubnú pohotovosť, vzdialenú aj 50 km a dáte sa ošetriť. Že je to logické? Načo zbytočne trpieť? Zuby a nehnuteľnosti sú odlišné veci. Ale tak, ako si vaše zuby necháte ošetrovať u odborníka, nehnuteľnosti by ste tiež mali nechať predávať profesionálom a netrápiť sa sami. Nik z  nás nechce zostať štrbavý,  rovnako ako nik z nás nechce prísť zlým rozhodnutím o strechu nad hlavou. 

Realitný trh, je trh ako každý iný funguje na báze dopytu, ponuky a rovnovážnej ceny. Pokiaľ bude v našich hlavách kríza, obmedzíme dopyt a tým pádom cena bude zákonite klesať. Iným slovom je to skvelá príležitosť na investovanie do nehnuteľností a rozloženie finančného portfólia, čo je dôležité najmä počas turbulentných období.

Práva k nehnuteľnostiam sa zapisujú do katastra formou vkladu, záznamu a poznámkou.

Vklad

Je to úkon katastra, prostredníctvom ktorého vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Vlastnícke právo vzniká na základe

právoplatného rozhodnutia správy katastra o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra. Správa katastra preskúma obsah zmluvy a ak

spĺňa zákonom požadované náležitosti, vydá rozhodnutie a vklad vlastníckeho práva povolí. Rozhodnutie sa vyznačuje na zmluve a je v ňom

uvedený deň, keď Správa katastra vydala rozhodnutie, deň, kedy nastali účinky rozhodnutia, to znamená, ku akému dňu sa stal nadobúdateľ

vlastníkom nehnuteľnosti a meno s podpisom pracovníka, ktorý rozhodnutie vydal.

Zákon umožňuje manželom (resp. súd na návrh manželov) vymedziť rozsah svojho BSM, a to štyrmi spôsobmi: I. rozšíriť BSM, II. zúžiť BSM, III. zrušiť BSM a IV. vymedziť vznik BSM ku dňu zániku manželstva.

Ad I. a II. Podľa ust. § 143a Občianskeho zákonníka, manželia môžu dohodou rozšíriť zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Rozšírenie tohto rozsahu znamená, že do bezpodielového spoluvlastníctva manželov budú na základe ich dohody patriť aj také veci, ktoré by inak patrili do výlučného vlastníctva iba jedného z manželov (napr. pôjde o veci, ktoré získa len jeden manžel darovaním alebo dedením). Manželia sa však môžu dohodnúť aj tak, že zúžia zákonom vymedzený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. To znamená, že na základe dohody manželov budú z ich majetkového spoločenstva vyňaté veci, ktoré by inak doň patrili (napr. výnosy, úroky a prírastky veci patriacej do výlučného vlastníctva jedného z manželov). K zúženiu rozsahu bezpodielového spoluvlastníctva však nesmie dôjsť do takej miery, že by toto spoluvlastníctvo prestalo vôbec existovať.

Kataster nehnuteľností je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra nehnuteľností sú aj údaje o právach k nehnuteľnostiam. Kataster nehnuteľností tvoria katastrálne operáty usporiadané podľa katastrálnych území.

Kataster nehnuteľností slúži ako informačný systém, najmä na ochranu práv k nehnuteľnostiam, na daňové a poplatkové účely, na oceňovanie nehnuteľností, na ochranu poľnohospodárskeho a lesného pôdneho fondu a na budovanie iných informačných systémov o nehnuteľnostiach.

Ústredným orgánom štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností je Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, ktorý riadi a usmerňuje miestne orgány štátnej správy na úseku katastra, ktorými sú katastrálne úrady a správy katastra. 

V prípade, ak sa rozhodnete kúpiť alebo predať nehnuteľnosť, vždy sa radšej poraďte s právnikom alebo sa obráťte na realitnú kanceláriu. Vyhnete sa tak zbytočným rizikám.

Problematika kúpy (resp. predaja) nehnuteľnosti je upravená najmä v Občianskom zákonníku (zákon č. 40/1964 Zb. v znení neskorších zmien a doplnkov). V prípade kúpy/predaja bytu je potrebné vziať do úvahy i príslušné ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Vyhľadávajte služby realitných kancelárií, ktoré sú vo svojom okolí známe a majú dostatočné referencie, slušné sídlo a okrem samotného sprostredkovania predaja Vám vedia aj odborne poradiť . Stráňte sa jednotlivcov, ktorí ponúkajú nehnuteľnosti za podozrivo výhodné ceny.

Žiadne zmluvy nepodpisujte v časovej tiesni, bez ich dôkladného preštudovania a pochopenia ich obsahu. V prípade nejasností konzultujte zmluvy pred podpísaním s právnikom, prípadne si ich nechajte vysvetliť v RK.

• Návrh na vklad sa podáva na príslušnú správu katastra písomne a musí obsahovať tieto náležitosti:

1. označenie Správy katastra, ktorej je návrh adresovaný,

2. meno (obchodné meno, názov) a miesto trvalého pobytu (sídlo) účastníkov,

3. označenie právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti (kúpna zmluva,

4. darovacia zmluva, zámenná zmluva),

5. číslo listu vlastníctva, katastrálne územie

Nehnuteľnosť

Podľa Občianskeho zákonníka § 119 sa veci delia na hnuteľné a nehnuteľné. Pod nehnuteľnosťami sa rozumejú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.

Byt

Obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie. Pri prevode vlastníctva bytu, ktorý sa nachádza v bytovom dome, sa musí zmluvou previesť aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu . V prípade, ak je pozemok zapísaný na LV spolu s bytom, prevádza sa taktiež jeho spoluvlastnícky podiel.

Šetriť peniaze na nesprávnom mieste sa vám nemusí vyplatiť. Pred podpisom zmluvy si všetky informácie preverte.

Nehnuteľnosť kupujete či predávate párkrát v živote. Keďže financií v takýchto prípadoch nebýva veľmi nazvyš, záleží na každej korune, ktorú ušetríte. A tak často zvažujete, či je lepšie hľadať budúcich záujemcov o kúpu či predaj vlastnými silami, alebo dať na rady odborníkov v realitnej kancelárii. Dôležité je byť v každom prípade obozretný a preveriť si ich dobré rady.

Vlastník nehnuteľnosti

• Podľa Ústavy Slovenskej republiky ( Zbierka zákonov č.460/1992 v znení neskorších ústavných zákonov)má každý právo vlastniť nehnuteľnosť,

• vlastníkom môže byť tak fyzická ako aj právnická osoba, obec, organizácia- firma, cirkev, štát,

• osoba, ktorej zákon pripisuje všetky práva nehnuteľnosť ovládať, najmä ju držať, užívať, požívať a nakladať s ňou vlastnou mocou. Výkon vlastníckeho práva nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.

List vlastníctva (LV) je dokument, preukazujúci vlastnícke práva k nehnuteľnostiam a vydáva ho príslušná katastra pre danú lokalitu. List vlastníctva môže byť určený na právne, alebo informatívne účely. Pre výber jednej kópie listu vlastníctva na právne účely potrebujete kolkové známky v hodnote 8 EUR. V prípade, že sa rozhodnete využiť služby nášho realitného centra MGM & partners , vybavíme za vás kompletne všetky úkony na katastri a dozrieme na ich správnosť. Viac informácií sa dozviete na www.realitymgm.sk .

Exekúcie sú len krajným riešením. Je to nútený výkon, keďže je vysoký predpoklad, že dlžník si svoje záväzky dobrovoľne platiť nebude. Exekučné konanie sa začína vtedy, keď ten, kto žiada o vymáhanie dlhu, doručí súdnemu exekútorovi návrh na vykonanie exekúcie.